L'Agenzia per gli investimenti prevede che il segmento degli immobili residenziali crescerà in modo abbastanza equilibrato, mentre i segmenti degli immobili uso ufficio, commerciale ed industriale cresceranno fortemente, perché la domanda rimane superiore all'offerta.

Il mercato degli uffici ha registrato un'attività considerevole nel secondo semestre del 2006. La domanda è alimentata dalle richieste delle compagnie estere che in modo sempre più massiccio aprono filiali in Bulgaria, o investono direttamente in immobili; le prospettive dunque rimangono molto favorevoli, spingendo ulteriormente l'attività di costruzione.

Gli ultimi due anni hanno anche visto un forte aumento degli investimenti in centri commerciali e supermercati in tutto il paese. Il consumo interno è cresciuto sensibilmente a causa del boom creditizio e questo spinge molti gruppi internazionali della grande distribuzione ad entrare nel mercato. Anche in questo segmento, dunque, le previsioni sono positive.

Il segmento degli immobili industriali è invece ancora in condizioni non ottimali, con la maggior parte dei siti esistenti bisognosa di manutenzioni e ristrutturazioni. Poiché l'offerta non riesce a soddisfare le richieste degli investitori/clienti e poiché oggi gli spazi industriali sono il segmento meno sviluppato del settore immobiliare, gli operatori si aspettano che nel medio periodo (3-5 anni) i prezzi cresceranno molto. Secondo le valutazioni degli intermediari bulgari, il rendimento annuale per immobili industriali attualmente è tra l'11 e il 14%.

Infine, la crescita del segmento dei terreni agricoli è stata finora limitata dalla frammentazione dei lotti, dalle difficoltà amministrative e dal disinteresse/passività dei proprietari. Con l'ingresso nell'UE e con la creazione dei fondi privati per investimenti in terreni agricoli, si attende un cambiamento della situazione. Nel 2006 le compravendite sono cresciute del 100%, a causa della considerevole differenza tra i prezzi interni e quelli europei, e i fondi d'investimento bulgari vedono delle potenzialità in questo settore al punto da creare appositi programmi finanziari per incentivarne lo sviluppo.

Alla luce di questi dati, è dunque possibile prevedere che le prospettive per il settore immobiliare rimarranno molto buone grazie al buon rapporto tra rischio e redditività degli investimenti (in media tra l'8 e il 12%), al minore rischio percepito (a causa dell'ingresso nell'UE) e alla domanda superiore all'offerta.
Nel breve periodo il forte aumento dell'offerta di nuovi alloggi è garantito dalla veloce crescita dei permessi di costruzione emessi (+44% nel 2006 e +46% nel 2005) ma nel medio periodo è probabile che il ritmo di crescita diminuirà per l'insostenibilità dei tassi registrati negli ultimi cinque anni. Nel segmento degli immobili residenziali i prezzi cresceranno di meno con l'eccezione degli immobili di alto livello, a causa dell'offerta limitata.
Nel medio-lungo periodo comunque, l'offerta di nuovi immobili continuerà ad aumentare, poiché molti investitori e costruttori continuano ad acquistare terreni edificabili.
Certo, questa forte crescita del mercato immobiliare che sostiene lo sviluppo, portando capitali e risorse, ha anche effetti non desiderati sull'economia e la società bulgare: eccessivi fenomeni speculativi, possibile conflitto tra crescita economica e necessità di preservare l'ambiente, maggiore polarizzazione della ricchezza e, soprattutto nelle località turistiche, movimento dei prezzi degli immobili verso livelli "europei" che, nel paese col più basso livello di reddito pro capite di tutta l'Unione Europea, escludono di fatto dal mercato la gran parte dei cittadini del posto. L'effetto netto di questi fenomeni rimane comunque ampiamente positivo e sta aiutando la Bulgaria a convergere, lentamente ma senza incertezze, verso i livelli di sviluppo degli altri paesi europei.

Agosto 2007

Marco Ranieri
CIRPET Centro Interdipartimentale di Ricerca sui Paesi Emergenti e in Transizione – Università di Torino;